Importation du principe londonien de l’« Agent of change » en matière d’établissements de clubbing à Bruxelles – ou le principe du « premier arrivé, premier servi »

Droit immobilier  ·  Urbanisme  ·  Droit de la construction

VEGA · Juillet 2026 · Lecture : 4 min

Publiée au Moniteur belge le 26 juin 2026, l'ordonnance bruxelloise du 18 juin 2026 inscrit le principe « agent of change » dans le CoBAT et le Code bruxellois du Logement. Inspiré du modèle londonien, ce mécanisme entend préserver la vie nocturne face aux conflits de voisinage en imposant une règle simple : dans un périmètre de vingt mètres autour d'un club, la charge de la protection acoustique pèse sur le dernier arrivant — qu'il s'agisse du club lui-même ou du projet résidentiel qui s'implante à proximité.

Sommaire Le principe « agent of change » : la charge pour le dernier arrivant Champ d'application : quels établissements sont concernés ? Nouvelles obligations d'information lors des transactions immobilières Entrée en vigueur et implications pratiques

1. Le principe « agent of change » : la charge pour le dernier arrivant

Dans un rayon de vingt mètres autour de l'immeuble concerné, la charge de la protection acoustique pèse désormais sur le dernier arrivant. L'article 3 de l'ordonnance insère un nouvel article 190/1 dans le CoBAT, qui décline ce principe selon la nature du projet.

Lorsque c'est le projet de clubbing qui est nouveau — construction, aménagement ou rénovation lourde —, la demande de permis d'urbanisme doit prévoir des mesures suffisantes pour prévenir les nuisances sonores susceptibles d'affecter les activités environnantes licites préexistantes. La charge incombe à l'exploitant du club.

Lorsque c'est le projet résidentiel ou hôtelier qui est nouveau — construction, démolition-reconstruction ou rénovation lourde — implanté à proximité d'un établissement de clubbing préexistant, le maître d'ouvrage doit prévoir, dans le cadre de sa demande de permis, des mesures d'isolation adéquates et effectives pour ses futurs occupants. La responsabilité incombe au promoteur, non à l'exploitant du club.

À retenir. Le principe est celui du « premier arrivé, premier servi » : l'activité établie en premier bénéficie d'une protection contre les nuisances. Celui qui s'installe ensuite — club ou promoteur résidentiel — supporte la charge de l'adaptation acoustique, dans un périmètre de vingt mètres.

2. Champ d'application : quels établissements sont concernés ?

Le mécanisme ne vise pas l'ensemble des établissements de nuit. Seuls sont concernés les établissements relevant des rubriques 135A, 135B et 135C de l'annexe de l'arrêté du Gouvernement bruxellois du 4 mars 1999 fixant la liste des installations soumises à permis d'environnement — à savoir les discothèques, music-halls, salles de fêtes et de concert accueillant des activités de clubbing.

L'ordonnance définit expressément le clubbing comme « la pratique nocturne, généralement entre 22h00 et 8h00, consistant à fréquenter un établissement ouvert au public dans le but de se divertir, d'écouter de la musique collectivement, de danser et d'interagir avec d'autres personnes. La présence d'une piste de danse et d'une programmation musicale au son amplifié est indispensable à son exercice » (art. 3, insérant l'art. 190/1 CoBAT).

Les installations temporaires et les événements en plein air sont explicitement exclus du champ d'application.

3. Nouvelles obligations d'information lors des transactions immobilières

L'ordonnance crée également des obligations d'information à la charge des professionnels de la transaction. La présence d'un établissement de clubbing dans un rayon de vingt mètres devra être mentionnée dans les renseignements urbanistiques requis lors de toute mise en vente, de toute mise en location de plus de neuf ans ou de toute constitution d'un droit d'emphytéose ou de superficie. Elle devra également figurer dans l'information précontractuelle en matière de baux d'habitation.

Ces obligations ne seront toutefois applicables qu'après la mise à jour de la banque de données BruGIS, dont la date n'est pas encore arrêtée à ce stade.

4. Entrée en vigueur et implications pratiques

Les dispositions urbanistiques s'appliquent aux demandes de permis introduites à partir du 1er octobre 2026, sans effet rétroactif. Les projets déjà en cours ou soumis avant cette date ne sont donc pas affectés.

En pratique, les conséquences sont immédiates pour deux catégories d'opérateurs. Les promoteurs et opérateurs immobiliers devront intégrer une analyse acoustique dès la phase de conception de tout projet situé dans le périmètre de vingt mètres d'un établissement visé — et en tenir compte dans le budget et le programme architectural. Les notaires et professionnels de la transaction immobilière devront, dès l'actualisation de BruGIS, s'assurer que la présence d'un tel établissement est correctement renseignée dans les documents précontractuels et les renseignements urbanistiques.

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Sources

• Ordonnance bruxelloise du 18 juin 2026 relative au principe « agent of change » dans le CoBAT et le Code bruxellois du Logement — Moniteur belge, 26 juin 2026
• Code bruxellois d'Aménagement du Territoire (CoBAT), art. 190/1 (inséré par l'ordonnance du 18 juin 2026)
• Code bruxellois du Logement
• Arrêté du Gouvernement bruxellois du 4 mars 1999 fixant la liste des installations et activités soumises au permis d'environnement, annexe, rubriques 135A, 135B et 135C

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