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- Droit du travail et de la fonction publique
- 01.09.2026
Licenciement manifestement déraisonnable dans le secteur public : audition préalable et motivation du licenciement
Ceci est le deuxième volet d'une série de trois consacrée à cette loi. Le premier temps portait sur son champ d'application (lien vers le 1er article) ; ce deuxième temps porte sur l'audition préalable et la motivation du licenciement ; le troisième portera sur le licenciement manifestement déraisonnable.
- Actualité du cabinet
Parution au Jaarboek Overheidsopdrachten / Chronique des Marchés Publics 2025-2026
VEGA a le plaisir de vous annoncer la publication de deux contributions rédigées par Me Vanden Acker, Me Viseur, Me Tollet et Me Dresse dans la Chronique des Marchés Publics 2025-2026.
- Guides pratiques
Licenciement manifestement déraisonnable dans le secteur public : la loi du 13 mars 2024 — 1er temps : champ d'application
Si, dans le secteur privé, les travailleurs peuvent depuis le 1er avril 2024 invoquer la CCT n° 109 afin de contester le caractère manifestement déraisonnable de leur licenciement, rien n'était prévu pour les agents contractuels du secteur public. La loi du 13 mars 2024, entrée en vigueur le 1er mai 2024, comble cette lacune. Cet article est le premier volet d'une série de trois consacrée à cette loi.
- Actualité juridique
Importation du principe londonien de l’« Agent of change » en matière d’établissements de clubbing à Bruxelles – ou le principe du « premier arrivé, premier servi »
Publiée au Moniteur belge le 26 juin 2026, l'ordonnance bruxelloise du 18 juin 2026 inscrit le principe « agent of change » dans le CoBAT et le Code bruxellois du Logement. Inspiré du modèle londonien, ce mécanisme entend préserver la vie nocturne face aux conflits de voisinage en imposant une règle simple : dans un périmètre de vingt mètres autour d'un club, la charge de la protection acoustique pèse sur le dernier arrivant — qu'il s'agisse du club lui-même ou du projet résidentiel qui s'implante à proximité.
- Guides pratiques
Rompre un contrat sans mise en demeure préalable ? Une erreur à éviter.
Dans les relations contractuelles, il arrive que la partie adverse ne respecte pas ses engagements. Face à cette situation, la tentation peut être grande de mettre fin immédiatement au contrat. Une décision du Tribunal de l'entreprise francophone de Bruxelles du 10 septembre 2024 vient rappeler qu'une telle réaction, aussi légitime qu'elle puisse paraître, est soumise à des conditions strictes — et que l'absence de mise en demeure préalable peut transformer la victime en fautif.
- Actualité juridique
Cour de Justice de l’Union européenne : Précision concernant le terme au-delà duquel un marché public n’est plus susceptible de modification
Par un arrêt du 4 juin 2026 (Strominator, C-820/24), la Cour de justice de l'Union européenne précise le moment à partir duquel un marché public cesse d'être « en cours » au sens de l'article 72 de la directive 2014/24/UE, et, partant, la période pendant laquelle il peut encore être modifié, moyennant le respect de certaines modalités et conditions, sans nouvelle procédure de passation.
- Guides pratiques
Classification de Nice : comment bien choisir ses produits et services lors d'un dépôt de marque
Que vous déposiez une marque de l'Union européenne auprès de l'EUIPO ou une marque Benelux auprès de l'OBPI, vous devrez obligatoirement désigner les produits et services que vous souhaitez protéger en les classant selon la Classification internationale de Nice. Cette étape est souvent sous-estimée.
- Guides pratiques
Qu’est-ce qu’une marque ? Définition, formes et catégories de marques
La marque est l'un des titres de propriété intellectuelle les plus utilisés en pratique, et pourtant l'un des moins bien compris dans ses fondements juridiques. Qu'est-ce qu'un signe susceptible de constituer une marque ?
- Guides pratiques
À quoi sert une marque ? Pourquoi déposer une marque ?
Déposer une marque est souvent présenté comme un réflexe naturel pour toute entreprise. Mais pourquoi exactement ? Quels droits l'enregistrement confère-t-il concrètement, et quels risques court-on à ne pas enregistrer ?
- Guides pratiques
Indexation des loyers d'habitation
L’indexation du loyer est l’un des mécanismes les plus fréquemment mal appliqués dans les relations locatives. Pourtant, ses règles sont précises : une condition manquante, une date mal interprétée ou un indice incorrectement utilisé peut invalider entièrement la demande du bailleur, ou priver le locataire de la possibilité de la contester légitimement. Ce guide pratique présente les règles applicables en région wallonne et en région de Bruxelles-Capitale, en distinguant leurs spécificités. Il s’adresse à la fois aux propriétaires bailleurs et aux locataires. <!-- ============================================================================ GUIDE — Indexation des loyers d'habitation (Wallonie & Bruxelles) ============================================================================ Slug suggéré : blog-indexation-loyers-habitation Title (CMS) : Indexation des loyers d'habitation : guide pratique Wallonie & Bruxelles | VEGA Meta : Règles d'indexation des loyers d'habitation en Wallonie et à Bruxelles : conditions, formule, coefficient PEB, erreurs à éviter. Guide pratique par le cabinet VEGA. Mot-clé : indexation loyer habitation Catégorie : Droit immobilier privé Auteur : Artuur Grauwels ============================================================================ --> <p style="color:#666;font-size:0.95em;font-style:italic;margin-bottom:1.5rem">Par Artuur Grauwels, avocat au barreau de Bruxelles — VEGA · Juin 2026 · Lecture : 12 min</p> <p style="font-size:1.1em;color:#444;font-style:italic;line-height:1.6;margin-bottom:2rem">L'indexation du loyer est l'un des mécanismes les plus fréquemment mal appliqués dans les relations locatives. Pourtant, ses règles sont précises : une condition manquante, une date mal interprétée ou un indice incorrectement utilisé peut invalider entièrement la demande du bailleur, ou priver le locataire de la possibilité de la contester légitimement. Ce guide pratique présente les règles applicables en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, en distinguant leurs spécificités. Il s'adresse tant aux propriétaires bailleurs qu'aux locataires.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">Champ d'application.</strong> Ce guide couvre exclusivement les baux d'habitation (résidence principale). Les baux commerciaux et les baux de courte durée obéissent à des règles distinctes. </td></tr></table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f5f5f5;border-left:4px solid #1c7873;margin:2rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td style="padding:1.2rem 1.5rem;background-color:#f5f5f5;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e;font-size:1.05em">Sommaire</strong> <ol style="margin:.6rem 0 0 1.2rem;padding:0;color:#1a1a1a"> <li><a href="#section-1" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Qu'est-ce que l'indexation du loyer ?</a></li> <li><a href="#section-2" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Le cadre commun aux deux régions</a></li> <li><a href="#section-3" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Wallonie — Les règles en région wallonne</a></li> <li><a href="#section-4" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Bruxelles — Les règles en région de Bruxelles-Capitale</a></li> <li><a href="#section-5" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Tableau comparatif Wallonie / Bruxelles</a></li> <li><a href="#section-6" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Les erreurs fréquentes à éviter</a></li> <li><a href="#section-7" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Que faire en cas de désaccord ?</a></li> </ol> </td></tr></table> <h2 id="section-1" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-1"></a>1. Qu'est-ce que l'indexation du loyer ?</h2> <p>L'indexation est un mécanisme d'adaptation annuelle du loyer à l'évolution du coût de la vie, mesurée par l'<strong>indice santé</strong>. Elle permet au bailleur de maintenir le pouvoir d'achat de son loyer sans devoir renégocier le contrat. Pour le locataire, elle représente un <em>plafonnement légal</em> de l'augmentation.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">À retenir.</strong> L'indexation n'est <em>pas automatique</em>. Elle doit être demandée par écrit par le bailleur. Si elle n'est pas réclamée, le locataire n'a aucune obligation de la proposer spontanément. </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">L'indice santé : quel indice utiliser ?</h3> <p>L'indice de référence est l'<strong>indice santé brut</strong>, publié chaque mois par Statbel (SPF Économie). Cet indice exclut les produits à forte volatilité (tabac, alcool, carburants). Il ne faut pas le confondre avec l'<em>indice santé lissé</em>, qui sert pour les salaires et allocations sociales — celui-ci ne s'applique pas aux loyers.</p> <h2 id="section-2" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-2"></a>2. Le cadre commun aux deux régions</h2> <p>En Wallonie comme à Bruxelles, plusieurs règles sont partagées. Elles découlent du mécanisme fédéral d'indexation issu de la <strong>loi du 6 août 1993</strong>.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">La formule de calcul</h3> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.4rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a;text-align:center;font-size:1.05em"> <strong>Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice santé ÷ Indice santé initial)</strong> </td></tr></table> <p>— <strong>Loyer de base</strong> : le montant du loyer tel qu'il figure dans le contrat.<br> — <strong>Indice santé initial</strong> : l'indice du mois qui précède la date de signature du bail.<br> — <strong>Nouvel indice santé</strong> : l'indice du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple chiffré</strong></p> <p style="margin:0">Bail signé le 1<sup>er</sup> juin 2022, entrée en vigueur le 1<sup>er</sup> juillet 2022, loyer de base 750 €. Pour l'indexation au 1<sup>er</sup> juillet 2026, on utilise l'indice de juin 2022 (initial) et l'indice de juin 2026 (nouveau).</p> </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Conditions préalables communes</h3> <p><strong>1. Enregistrement du bail.</strong> Le bail doit être enregistré auprès du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, dans les deux mois suivant sa signature. Sans enregistrement, aucune indexation ne peut être réclamée.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">Particularité bruxelloise.</strong> Le bail doit être enregistré au niveau fédéral <em>et</em> au niveau régional (registre électronique du Service régional de l'enregistrement des baux). Cela étant, seul l'enregistrement régional permet, selon le Code bruxellois du Logement, l'indexation du loyer. </td></tr></table> <p><strong>2. Notification écrite.</strong> La demande doit être faite par écrit au locataire. Un courrier simple suffit légalement, mais l'envoi recommandé est fortement conseillé.</p> <p><strong>3. Respect de la date anniversaire.</strong> L'indexation ne peut intervenir qu'<em>une fois par an</em>, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Rétroactivité limitée à 3 mois</h3> <p>L'indexation ne produit d'effet rétroactif que pour les <strong>trois mois précédant la demande écrite</strong>. Au-delà, les indexations passées non réclamées sont définitivement perdues.</p> <h2 id="section-3" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-3"></a>3. Wallonie — Les règles en région wallonne</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Base légale</h3> <p>En Wallonie, les baux d'habitation sont principalement régis par le <strong>décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation</strong>, intégré au Code wallon du Logement et de l'Habitat durable. Ce décret s'appuie sur la formule fédérale d'indexation.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Situation en 2026 : retour au calcul standard</h3> <p>Entre novembre 2022 et octobre 2023, la Wallonie avait temporairement restreint l'indexation en fonction du certificat PEB. <strong>Ces restrictions sont définitivement levées depuis le 1<sup>er</sup> novembre 2023.</strong></p> <p>En 2026, il n'existe plus aucune restriction liée au PEB en Wallonie. L'indexation pleine et entière est applicable, sous réserve du respect des conditions générales (enregistrement, notification écrite, date anniversaire). Contrairement à Bruxelles, la communication d'un certificat PEB valable au locataire n'est <em>pas</em> une condition de l'indexation en Wallonie : la Cour constitutionnelle a expressément confirmé, dans un arrêt du 20 juin 2024, que l'indexation reste possible même en l'absence de certificat PEB. L'obligation d'annexer le PEB au bail lors de la signature (décret du 15 mars 2018) est une obligation distincte dont le non-respect ne bloque pas l'indexation.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Historique des coefficients PEB wallons (2022-2023)</h3> <p>Pour les bailleurs ou locataires qui souhaiteraient vérifier rétroactivement une indexation appliquée pendant cette période :</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Classe PEB</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Indexation applicable (nov. 2022 – oct. 2023)</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Depuis nov. 2023</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">A, B et C</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">D</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">75 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">100 %</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">E</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">50 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">F et G</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">100 %</td> </tr> </tbody> </table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple chiffré — Bail wallon en 2026</strong></p> <p style="margin:0">Bail wallon signé le 1<sup>er</sup> mars 2021, loyer de base 800 €, PEB D. Indexation au 1<sup>er</sup> mars 2026.<br> — Indice santé initial (février 2021) : 109,77<br> — Nouvel indice santé (février 2026) : 131,85 (estimation)<br> Loyer indexé = 800 × (131,85 ÷ 109,77) ≈ <strong>960,92 €</strong> — aucun coefficient PEB ne s'applique en 2026.</p> </td></tr></table> <h2 id="section-4" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-4"></a>4. Bruxelles — Les règles en région de Bruxelles-Capitale</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Base légale</h3> <p>Les baux d'habitation bruxellois sont régis par le <strong>Code bruxellois du Logement</strong>, notamment son article 224/2. L'ordonnance du 11 octobre 2022, modifiée par l'ordonnance du 13 octobre 2023, a instauré puis réaménagé un système de coefficient correcteur lié au PEB.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">La règle centrale : la date du bail est déterminante</h3> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Date d'entrée en vigueur du bail</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Règle applicable</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">À partir du 14 octobre 2022</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">Formule fédérale standard, <em>sans</em> correction PEB</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Avant le 14 octobre 2022</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Formule fédérale + coefficient correcteur pour PEB E, F ou G</td> </tr> </tbody> </table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Condition supplémentaire : le PEB doit être valide et communiqué au locataire</h3> <p>Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, deux exigences distinctes s'imposent :</p> <p>— Disposer d'un <strong>certificat PEB en cours de validité</strong> (10 ans) au moment de la demande d'indexation.<br> — Avoir <strong>communiqué ce certificat PEB au locataire</strong>. Il ne suffit pas que le certificat existe : il doit avoir été remis au preneur. Si le certificat est expiré, un nouveau doit être établi et transmis au locataire avant toute demande d'indexation.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">À retenir.</strong> En l'absence de PEB valide communiqué, l'indexation est <em>bloquée</em>. La communication doit précéder la demande : le bailleur ne peut pas régulariser rétroactivement. </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Le coefficient correcteur PEB</h3> <p>Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, le système bruxellois applique un coefficient correcteur lorsque le logement est classé E, F ou G. La formule devient :</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.4rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a;text-align:center;font-size:1.05em"> <strong>Loyer indexé = [Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice initial)] × Coefficient correcteur PEB</strong> </td></tr></table> <p>Ce coefficient varie selon la classe PEB (E ou F/G) et le mois anniversaire du bail. Tableau officiel (Bruxelles Logement, 2026) :</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Mois anniversaire du bail</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Coefficient — PEB E</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Coefficient — PEB F ou G</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">14 – 31 octobre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,949</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,899</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Novembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,945</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,891</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Décembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,952</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,904</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Janvier</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,952</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,904</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Février</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,962</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,924</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Mars</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,968</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,936</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Avril</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,966</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,932</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Mai</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,972</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,944</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Juin</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,972</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,944</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Juillet</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,976</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,952</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Août</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,977</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,954</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Septembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,980</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,960</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">1 – 13 octobre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,990</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,980</td> </tr> </tbody> </table> <p>Pour les logements PEB A, B, C ou D : aucun coefficient correcteur, formule standard.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple — Bail pré-2022, PEB E</strong></p> <p style="margin:0">Bail entré en vigueur le 1<sup>er</sup> avril 2021, loyer 900 €. Indexation au 1<sup>er</sup> avril 2026.<br> — Formule standard : 900 × (132,12 ÷ 110,38) = 1.077,38 €<br> — Coefficient PEB E / mois avril = 0,966<br> Loyer indexé final = 1.077,38 × 0,966 ≈ <strong>1.040,75 €</strong></p> </td></tr></table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple — Bail post-octobre 2022, PEB G</strong></p> <p style="margin:0">Bail entré en vigueur le 1<sup>er</sup> février 2023, loyer 950 €. Indexation au 1<sup>er</sup> février 2026.<br> Loyer indexé = 950 × (131,20 ÷ 124,62) ≈ <strong>1.000,13 €</strong><br> Le PEB G ne joue aucun rôle : le bail est postérieur au 14 octobre 2022.</p> </td></tr></table> <h2 id="section-5" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-5"></a>5. Tableau comparatif Wallonie / Bruxelles</h2> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Critère</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Wallonie</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Bruxelles-Capitale</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Base légale principale</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Décret 15 mars 2018 + Loi fédérale 6 août 1993</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Code bruxellois du Logement, art. 224/2 + Ord. 13 oct. 2023</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Fréquence</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">1 fois/an à la date anniversaire</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">1 fois/an à la date anniversaire</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Notification</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Écrite (recommandé conseillé)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Écrite (recommandé conseillé)</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Enregistrement requis</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui (fédéral + régional)</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Rétroactivité maximale</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">3 mois</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">3 mois</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Impact du PEB en 2026</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Aucun (levé depuis nov. 2023)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui, pour les baux antérieurs au 14 oct. 2022 avec PEB E, F ou G</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>PEB valide et communiqué requis</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Non (pas une condition d'indexation)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Oui, pour les baux pré-14 oct. 2022</td> </tr> </tbody> </table> <h2 id="section-6" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-6"></a>6. Les erreurs fréquentes à éviter</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Pour le bailleur</h3> <p><strong>Confondre la date de signature et la date d'entrée en vigueur.</strong> L'indexation se calcule par rapport à la date d'entrée en vigueur (généralement la remise des clés).</p> <p><strong>Utiliser l'indice santé lissé au lieu du brut.</strong> Seul l'indice santé brut s'applique aux loyers.</p> <p><strong>Ne pas enregistrer le bail.</strong> Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due.</p> <p><strong>Réclamer une rétroactivité supérieure à 3 mois.</strong> Impossible légalement ; les montants au-delà sont définitivement perdus.</p> <p><strong>À Bruxelles — omettre le coefficient correcteur PEB</strong> pour un bail antérieur au 14 octobre 2022 avec logement classé E, F ou G.</p> <p><strong>À Bruxelles — indexer sans PEB valide pour un bail pré-2022.</strong> L'indexation est bloquée jusqu'à production d'un nouveau certificat.</p> <p><strong>À Bruxelles — disposer d'un PEB valide sans l'avoir communiqué au locataire.</strong> La condition porte sur la remise du certificat, pas sur sa seule existence.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Pour le locataire</h3> <p><strong>Accepter une indexation sans vérifier le calcul.</strong> Les erreurs sont fréquentes (indice mal sélectionné, coefficient PEB omis, base erronée).</p> <p><strong>Croire que l'indexation est automatiquement due.</strong> Elle ne l'est pas : si le bailleur ne la demande pas par écrit, aucune augmentation ne peut être imposée.</p> <p><strong>Payer une indexation sur un bail non enregistré.</strong> Le locataire est en droit de la refuser et peut réclamer le remboursement des sommes indues.</p> <h2 id="section-7" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-7"></a>7. Que faire en cas de désaccord ?</h2> <p><strong>1. Vérification du calcul.</strong> Recalculer l'indexation sur la base des indices officiels Statbel. Un désaccord sur les chiffres se résout souvent à ce stade.</p> <p><strong>2. Notification formelle.</strong> En cas de refus injustifié, adresser une mise en demeure motivée par recommandé, avec le détail du calcul.</p> <p><strong>3. Conciliation ou médiation.</strong> Les services du logement régionaux proposent parfois des médiations gratuites. À Bruxelles, la Direction de l'Inspection régionale du Logement peut intervenir.</p> <p><strong>4. Justice de paix.</strong> La justice de paix du canton où se situe le bien est compétente pour trancher. La procédure est accessible sans avocat obligatoire, mais l'assistance d'un conseil reste recommandée.</p> <h2 style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem">Conclusion</h2> <p>L'indexation du loyer est un mécanisme en apparence simple, mais dont la correcte application exige une attention particulière à la chronologie du bail, au choix des indices et, à Bruxelles, à la prise en compte éventuelle du certificat PEB. Depuis le 1<sup>er</sup> novembre 2023, la Wallonie et Bruxelles ont divergé sur ce dernier point : la Wallonie est revenue à la formule fédérale pure, tandis que Bruxelles maintient un régime correcteur pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022 et les logements classés E, F ou G.</p> <p>En cas de doute sur le calcul, la date de référence ou l'application du coefficient correcteur, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant d'agir.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;margin:2.2rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:1.4rem 1.8rem;text-align:center"> <span style="color:#ffffff;font-size:1em;line-height:1.5">Pour toute question relative à votre situation locative, prenez rendez-vous avec nous.</span><br><br> <a href="/fr/contactfr" style="color:#1c7873;font-weight:bold;text-decoration:none;font-size:1em;background-color:#ffffff;padding:.55rem 1.1rem;display:inline-block">Prendre rendez-vous</a> </td></tr></table> <h2 style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem">Sources légales</h2> <ul> <li>Loi du 6 août 1993 portant approbation de l'AR relatif au bail</li> <li>Arrêté royal du 24 décembre 1993</li> <li>Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation</li> <li>Code wallon du Logement et de l'Habitat durable</li> <li>Code bruxellois du Logement, article 224/2</li> <li>Ordonnance bruxelloise du 11 octobre 2022</li> <li>Ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2023</li> <li>Indices santé — <a href="https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante" style="color:#1c7873;text-decoration:underline;font-weight:500">statbel.fgov.be</a></li> <li>Cour constitutionnelle, arrêt du 20 juin 2024 (indexation et PEB en Wallonie)</li> </ul> <p style="margin-top:2.5rem;font-size:.85rem;color:#777;font-style:italic">Ce guide est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation particulière, nous vous invitons à consulter l'un de nos avocats.</p>
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