Indexation des loyers d'habitation

Par Artuur Grauwels, avocat au barreau de Bruxelles — VEGA · Juin 2026 · Lecture : 12 min

L'indexation du loyer est l'un des mécanismes les plus fréquemment mal appliqués dans les relations locatives. Pourtant, ses règles sont précises : une condition manquante, une date mal interprétée ou un indice incorrectement utilisé peut invalider entièrement la demande du bailleur, ou priver le locataire de la possibilité de la contester légitimement. Ce guide pratique présente les règles applicables en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, en distinguant leurs spécificités. Il s'adresse tant aux propriétaires bailleurs qu'aux locataires.

Champ d'application. Ce guide couvre exclusivement les baux d'habitation (résidence principale). Les baux commerciaux et les baux de courte durée obéissent à des règles distinctes.

Sommaire Qu'est-ce que l'indexation du loyer ? Le cadre commun aux deux régions Wallonie — Les règles en région wallonne Bruxelles — Les règles en région de Bruxelles-Capitale Tableau comparatif Wallonie / Bruxelles Les erreurs fréquentes à éviter Que faire en cas de désaccord ?

1. Qu'est-ce que l'indexation du loyer ?

L'indexation est un mécanisme d'adaptation annuelle du loyer à l'évolution du coût de la vie, mesurée par l'indice santé. Elle permet au bailleur de maintenir le pouvoir d'achat de son loyer sans devoir renégocier le contrat. Pour le locataire, elle représente un plafonnement légal de l'augmentation.

À retenir. L'indexation n'est pas automatique. Elle doit être demandée par écrit par le bailleur. Si elle n'est pas réclamée, le locataire n'a aucune obligation de la proposer spontanément.

L'indice santé : quel indice utiliser ?

L'indice de référence est l'indice santé brut, publié chaque mois par Statbel (SPF Économie). Cet indice exclut les produits à forte volatilité (tabac, alcool, carburants). Il ne faut pas le confondre avec l'indice santé lissé, qui sert pour les salaires et allocations sociales — celui-ci ne s'applique pas aux loyers.

2. Le cadre commun aux deux régions

En Wallonie comme à Bruxelles, plusieurs règles sont partagées. Elles découlent du mécanisme fédéral d'indexation issu de la loi du 6 août 1993.

La formule de calcul

Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice santé ÷ Indice santé initial)

— Loyer de base : le montant du loyer tel qu'il figure dans le contrat.
— Indice santé initial : l'indice du mois qui précède la date de signature du bail.
— Nouvel indice santé : l'indice du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

Exemple chiffré Bail signé le 1er juin 2022, entrée en vigueur le 1er juillet 2022, loyer de base 750 €. Pour l'indexation au 1er juillet 2026, on utilise l'indice de juin 2022 (initial) et l'indice de juin 2026 (nouveau).

Conditions préalables communes

1. Enregistrement du bail. Le bail doit être enregistré auprès du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, dans les deux mois suivant sa signature. Sans enregistrement, aucune indexation ne peut être réclamée.

Particularité bruxelloise. Le bail doit être enregistré au niveau fédéral et au niveau régional (registre électronique du Service régional de l'enregistrement des baux). Cela étant, seul l'enregistrement régional permet, selon le Code bruxellois du Logement, l'indexation du loyer.

2. Notification écrite. La demande doit être faite par écrit au locataire. Un courrier simple suffit légalement, mais l'envoi recommandé est fortement conseillé.

3. Respect de la date anniversaire. L'indexation ne peut intervenir qu'une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

Rétroactivité limitée à 3 mois

L'indexation ne produit d'effet rétroactif que pour les trois mois précédant la demande écrite. Au-delà, les indexations passées non réclamées sont définitivement perdues.

3. Wallonie — Les règles en région wallonne

Base légale

En Wallonie, les baux d'habitation sont principalement régis par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, intégré au Code wallon du Logement et de l'Habitat durable. Ce décret s'appuie sur la formule fédérale d'indexation.

Situation en 2026 : retour au calcul standard

Entre novembre 2022 et octobre 2023, la Wallonie avait temporairement restreint l'indexation en fonction du certificat PEB. Ces restrictions sont définitivement levées depuis le 1^er novembre 2023.

En 2026, il n'existe plus aucune restriction liée au PEB en Wallonie. L'indexation pleine et entière est applicable, sous réserve du respect des conditions générales (enregistrement, notification écrite, date anniversaire). Contrairement à Bruxelles, la communication d'un certificat PEB valable au locataire n'est pas une condition de l'indexation en Wallonie : la Cour constitutionnelle a expressément confirmé, dans un arrêt du 20 juin 2024, que l'indexation reste possible même en l'absence de certificat PEB. L'obligation d'annexer le PEB au bail lors de la signature (décret du 15 mars 2018) est une obligation distincte dont le non-respect ne bloque pas l'indexation.

Historique des coefficients PEB wallons (2022-2023)

Pour les bailleurs ou locataires qui souhaiteraient vérifier rétroactivement une indexation appliquée pendant cette période :

Classe PEB	Indexation applicable (nov. 2022 – oct. 2023)	Depuis nov. 2023
A, B et C	100 %	100 %
D	75 %	100 %
E	50 %	100 %
F et G	0 %	100 %

Exemple chiffré — Bail wallon en 2026 Bail wallon signé le 1er mars 2021, loyer de base 800 €, PEB D. Indexation au 1er mars 2026. — Indice santé initial (février 2021) : 109,77 — Nouvel indice santé (février 2026) : 131,85 (estimation) Loyer indexé = 800 × (131,85 ÷ 109,77) ≈ 960,92 € — aucun coefficient PEB ne s'applique en 2026.

4. Bruxelles — Les règles en région de Bruxelles-Capitale

Base légale

Les baux d'habitation bruxellois sont régis par le Code bruxellois du Logement, notamment son article 224/2. L'ordonnance du 11 octobre 2022, modifiée par l'ordonnance du 13 octobre 2023, a instauré puis réaménagé un système de coefficient correcteur lié au PEB.

La règle centrale : la date du bail est déterminante

Date d'entrée en vigueur du bail	Règle applicable
À partir du 14 octobre 2022	Formule fédérale standard, sans correction PEB
Avant le 14 octobre 2022	Formule fédérale + coefficient correcteur pour PEB E, F ou G

Condition supplémentaire : le PEB doit être valide et communiqué au locataire

Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, deux exigences distinctes s'imposent :

— Disposer d'un certificat PEB en cours de validité (10 ans) au moment de la demande d'indexation.
— Avoir communiqué ce certificat PEB au locataire. Il ne suffit pas que le certificat existe : il doit avoir été remis au preneur. Si le certificat est expiré, un nouveau doit être établi et transmis au locataire avant toute demande d'indexation.

À retenir. En l'absence de PEB valide communiqué, l'indexation est bloquée. La communication doit précéder la demande : le bailleur ne peut pas régulariser rétroactivement.

Le coefficient correcteur PEB

Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, le système bruxellois applique un coefficient correcteur lorsque le logement est classé E, F ou G. La formule devient :

Loyer indexé = [Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice initial)] × Coefficient correcteur PEB

Ce coefficient varie selon la classe PEB (E ou F/G) et le mois anniversaire du bail. Tableau officiel (Bruxelles Logement, 2026) :

Mois anniversaire du bail	Coefficient — PEB E	Coefficient — PEB F ou G
14 – 31 octobre	0,949	0,899
Novembre	0,945	0,891
Décembre	0,952	0,904
Janvier	0,952	0,904
Février	0,962	0,924
Mars	0,968	0,936
Avril	0,966	0,932
Mai	0,972	0,944
Juin	0,972	0,944
Juillet	0,976	0,952
Août	0,977	0,954
Septembre	0,980	0,960
1 – 13 octobre	0,990	0,980

Pour les logements PEB A, B, C ou D : aucun coefficient correcteur, formule standard.

Exemple — Bail pré-2022, PEB E Bail entré en vigueur le 1er avril 2021, loyer 900 €. Indexation au 1er avril 2026. — Formule standard : 900 × (132,12 ÷ 110,38) = 1.077,38 € — Coefficient PEB E / mois avril = 0,966 Loyer indexé final = 1.077,38 × 0,966 ≈ 1.040,75 €

Exemple — Bail post-octobre 2022, PEB G Bail entré en vigueur le 1er février 2023, loyer 950 €. Indexation au 1er février 2026. Loyer indexé = 950 × (131,20 ÷ 124,62) ≈ 1.000,13 € Le PEB G ne joue aucun rôle : le bail est postérieur au 14 octobre 2022.

5. Tableau comparatif Wallonie / Bruxelles

Critère	Wallonie	Bruxelles-Capitale
Base légale principale	Décret 15 mars 2018 + Loi fédérale 6 août 1993	Code bruxellois du Logement, art. 224/2 + Ord. 13 oct. 2023
Fréquence	1 fois/an à la date anniversaire	1 fois/an à la date anniversaire
Notification	Écrite (recommandé conseillé)	Écrite (recommandé conseillé)
Enregistrement requis	Oui	Oui (fédéral + régional)
Rétroactivité maximale	3 mois	3 mois
Impact du PEB en 2026	Aucun (levé depuis nov. 2023)	Oui, pour les baux antérieurs au 14 oct. 2022 avec PEB E, F ou G
PEB valide et communiqué requis	Non (pas une condition d'indexation)	Oui, pour les baux pré-14 oct. 2022

6. Les erreurs fréquentes à éviter

Pour le bailleur

Confondre la date de signature et la date d'entrée en vigueur. L'indexation se calcule par rapport à la date d'entrée en vigueur (généralement la remise des clés).

Utiliser l'indice santé lissé au lieu du brut. Seul l'indice santé brut s'applique aux loyers.

Ne pas enregistrer le bail. Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due.

Réclamer une rétroactivité supérieure à 3 mois. Impossible légalement ; les montants au-delà sont définitivement perdus.

À Bruxelles — omettre le coefficient correcteur PEB pour un bail antérieur au 14 octobre 2022 avec logement classé E, F ou G.

À Bruxelles — indexer sans PEB valide pour un bail pré-2022. L'indexation est bloquée jusqu'à production d'un nouveau certificat.

À Bruxelles — disposer d'un PEB valide sans l'avoir communiqué au locataire. La condition porte sur la remise du certificat, pas sur sa seule existence.

Pour le locataire

Accepter une indexation sans vérifier le calcul. Les erreurs sont fréquentes (indice mal sélectionné, coefficient PEB omis, base erronée).

Croire que l'indexation est automatiquement due. Elle ne l'est pas : si le bailleur ne la demande pas par écrit, aucune augmentation ne peut être imposée.

Payer une indexation sur un bail non enregistré. Le locataire est en droit de la refuser et peut réclamer le remboursement des sommes indues.

7. Que faire en cas de désaccord ?

1. Vérification du calcul. Recalculer l'indexation sur la base des indices officiels Statbel. Un désaccord sur les chiffres se résout souvent à ce stade.

2. Notification formelle. En cas de refus injustifié, adresser une mise en demeure motivée par recommandé, avec le détail du calcul.

3. Conciliation ou médiation. Les services du logement régionaux proposent parfois des médiations gratuites. À Bruxelles, la Direction de l'Inspection régionale du Logement peut intervenir.

4. Justice de paix. La justice de paix du canton où se situe le bien est compétente pour trancher. La procédure est accessible sans avocat obligatoire, mais l'assistance d'un conseil reste recommandée.

Conclusion

L'indexation du loyer est un mécanisme en apparence simple, mais dont la correcte application exige une attention particulière à la chronologie du bail, au choix des indices et, à Bruxelles, à la prise en compte éventuelle du certificat PEB. Depuis le 1^er novembre 2023, la Wallonie et Bruxelles ont divergé sur ce dernier point : la Wallonie est revenue à la formule fédérale pure, tandis que Bruxelles maintient un régime correcteur pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022 et les logements classés E, F ou G.

En cas de doute sur le calcul, la date de référence ou l'application du coefficient correcteur, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant d'agir.

Pour toute question relative à votre situation locative, prenez rendez-vous avec nous. Prendre rendez-vous

Sources légales

• Loi du 6 août 1993 portant approbation de l'AR relatif au bail
• Arrêté royal du 24 décembre 1993
• Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
• Code wallon du Logement et de l'Habitat durable
• Code bruxellois du Logement, article 224/2
• Ordonnance bruxelloise du 11 octobre 2022
• Ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2023
• Indices santé — statbel.fgov.be
• Cour constitutionnelle, arrêt du 20 juin 2024 (indexation et PEB en Wallonie)

Ce guide est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation particulière, nous vous invitons à consulter l'un de nos avocats.