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À quoi sert une marque ? Pourquoi déposer une marque ?
18.06.2026

Par Louis Godart, associé — VEGA · 18 juin 2026 · Lecture : 10 min
Déposer une marque est souvent présenté comme un réflexe naturel pour toute entreprise. Mais pourquoi exactement ? Quels droits l'enregistrement confère-t-il concrètement, et quels risques court-on à ne pas enregistrer ?
| Sommaire |
1. Les fonctions de la marque dans la vie des affaires
La marque remplit plusieurs fonctions qui se superposent et se renforcent mutuellement. Le droit de l'Union européenne reconnaît et protège ces fonctions, ce qui justifie que l'enregistrement d'une marque soit considéré comme un investissement stratégique et non comme une simple formalité administrative.
La fonction d'identification d'origine
La fonction essentielle de la marque est d'identifier l'origine commerciale des produits ou services auxquels elle s'applique. Elle permet au consommateur, lors de chaque acte d'achat, de savoir (même sans connaître l'identité précise du fabricant) que les produits portant un même signe proviennent d'une même entreprise ou d'entreprises liées entre elles. Cette fonction d'indication d'origine est le fondement même du droit des marques, et c'est elle que l'enregistrement a pour vocation de protéger.
Sans marque enregistrée, cette identification reste fragile. Un concurrent peut adopter un signe similaire, créant une confusion dans l'esprit du public sans que le titulaire du signe original dispose de moyens juridiques solides pour l'en empêcher.
La fonction de qualité et de garantie
Au-delà de l'identification de l'origine, la marque véhicule dans l'esprit du consommateur une attente de qualité constante. Dès lors qu'une entreprise a investi dans la réputation de sa marque, le consommateur associe au signe une certaine expérience, positive ou négative, qu'il anticipe lors de chaque nouvel achat. La marque agit ainsi comme un engagement implicite de constance qualitative, que le titulaire a intérêt à honorer pour ne pas éroder la valeur du signe.
La fonction de communication et d'investissement
La marque est le support des investissements publicitaires et marketing de l'entreprise. Chaque campagne de communication, chaque effort de fidélisation et chaque stratégie de positionnement se cristallise dans le signe. La marque devient alors le réceptacle de la réputation commerciale construite au fil du temps. L'enregistrement assure que cet investissement est protégé juridiquement : un tiers ne peut pas capter le bénéfice de la réputation acquise en utilisant un signe similaire pour des produits ou services comparables.
| À retenir. La marque remplit trois fonctions juridiquement reconnues : identifier l'origine commerciale des produits ou services, garantir une qualité constante, et protéger les investissements de communication de l'entreprise. L'enregistrement est le mécanisme juridique qui sécurise ces trois fonctions simultanément. |
2. Les droits exclusifs conférés par l'enregistrement
L'enregistrement d'une marque de l'Union européenne confère à son titulaire un droit exclusif sur l'ensemble du territoire des 27 États membres de l'Union européenne. Ce droit est défini à l'article 9 du Règlement (UE) 2017/1001 (RMUE) et constitue le cœur de la protection accordée.
Le droit d'interdire les usages non autorisés
Le titulaire est habilité à interdire à tout tiers, en l'absence de son consentement, de faire usage dans la vie des affaires d'un signe pour des produits ou des services. Cette prérogative s'exerce à trois niveaux, selon le degré de similitude entre les signes et les produits ou services en cause (article 9, paragraphe 2, RMUE) :
Usage d'un signe identique pour des produits ou services identiques. La protection est ici absolue : le titulaire n'est pas tenu de démontrer un risque de confusion. L'identité du signe et des produits ou services suffit à fonder l'interdiction.
Usage d'un signe identique ou similaire pour des produits ou services identiques ou similaires. La protection requiert la démonstration d'un risque de confusion dans l'esprit du public, incluant le risque d'association entre les signes.
Usage d'un signe identique ou similaire pour tout produit ou service. Lorsque la marque jouit d'une renommée dans l'Union et que l'usage du signe tirerait indûment profit de cette renommée ou lui porterait préjudice, le titulaire peut agir même en l'absence de similitude entre les produits ou services.
Les actes susceptibles d'être interdits
L'article 9, paragraphe 3, RMUE précise les actes que le titulaire peut interdire, notamment : apposer le signe sur les produits ou leur conditionnement ; offrir les produits ou les commercialiser sous ce signe ; importer ou exporter les produits sous ce signe ; utiliser le signe dans les documents commerciaux et la publicité ; utiliser le signe comme nom de domaine.
| À retenir. Le droit exclusif conféré par l'article 9 RMUE est territorial (toute l'Union européenne) et fonctionnel : il couvre non seulement l'apposition du signe sur les produits, mais aussi son usage dans la publicité, les documents commerciaux, les noms de domaine et les importations/exportations. |
Les voies d'action offertes au titulaire
L'enregistrement ouvre au titulaire des voies d'action que le non-enregistrement ne permet pas d'emprunter avec la même efficacité. Sur le plan civil, l'action en contrefaçon, plus rapide et plus efficace, que l'action en concurrence déloyale permet d'obtenir l'interdiction des actes litigieux sous astreinte, la saisie et la destruction des produits contrefaisants, ainsi que la réparation du préjudice subi. Sur le plan douanier, le titulaire d'une marque enregistrée peut demander aux autorités douanières de l'Union de retenir les marchandises suspectées de contrefaçon à la frontière, ce qui constitue un outil de protection particulièrement efficace face aux importations massives de produits contrefaits.
3. La marque comme actif patrimonial
Au-delà de sa dimension défensive, la marque enregistrée est un actif incorporel qui intègre le patrimoine de l'entreprise. À ce titre, elle peut faire l'objet d'opérations juridiques et financières qui démultiplient sa valeur économique.
La cession : transmission de la marque
La marque de l'Union européenne peut être cédée, pour tout ou partie des produits et services pour lesquels elle est enregistrée, indépendamment de toute cession de l'entreprise à laquelle elle appartient (article 19 RMUE). La cession doit être faite par écrit et être signée par les parties contractantes. La marque peut ainsi être vendue, apportée en société, transmise à titre gratuit ou incluse dans les actifs d'une opération de fusion-acquisition. Sa valorisation dans ces contextes repose directement sur la solidité et l'ancienneté de l'enregistrement.
La licence : monétiser la marque sans la céder
Le titulaire peut accorder des licences d'exploitation de sa marque, pour tout ou partie des produits et services et pour tout ou partie du territoire de l'Union européenne (article 22 RMUE). La licence peut être exclusive ou non exclusive. Elle permet au titulaire de percevoir des redevances (royalties) tout en conservant la propriété du signe. Les groupes internationaux utilisent fréquemment ce mécanisme pour organiser leurs structures de propriété intellectuelle, en concentrant la titularité des marques dans une entité centrale qui concède des licences aux filiales opérationnelles.
Le gage et le nantissement : la marque comme garantie financière
Une marque de l'Union européenne enregistrée peut être donnée en garantie dans le cadre d'un financement. Elle peut ainsi être mise en gage ou faire l'objet d'un droit réel, ce qui permet à l'entreprise d'utiliser cet actif incorporel comme sûreté auprès de ses créanciers ou partenaires financiers. Cette possibilité est conditionnée à l'existence d'un titre enregistré : une marque non déposée, aussi notoire soit-elle, ne peut pas faire l'objet d'une telle opération dans des conditions juridiquement sécurisées.
La durée : un titre renouvelable indéfiniment
La marque de l'Union européenne est enregistrée pour une durée de dix ans à compter de la date de dépôt de la demande . Elle peut être renouvelée pour des périodes successives de dix ans, sans limitation dans le temps, à condition que la taxe de renouvellement soit acquittée et que la marque soit maintenue en usage. Cette durée potentiellement illimitée contraste avec les autres titres de propriété intellectuelle telles que les brevets (20 ans maximum), les dessins ou modèles (25 ans maximum) et constitue l'un des avantages distinctifs de la marque en tant qu'actif.
4. Les risques du non-dépôt
L'absence d'enregistrement n'est pas une situation neutre. Elle expose l'entreprise à des risques concrets qui peuvent menacer son activité, parfois de façon irréversible.
L'absence de droit exclusif opposable
Sans marque enregistrée, l'entreprise ne dispose pas du droit exclusif. Elle ne peut pas agir en contrefaçon contre un concurrent qui utiliserait un signe similaire pour des produits ou services comparables. Elle est réduite à des actions fondées sur le droit commun dont la charge de la preuve est plus lourde, les délais plus longs et les résultats moins prévisibles.
Le risque de dépôt par un tiers
Le système de la marque repose sur le principe du first to file : c'est en principe le premier déposant qui obtient le droit exclusif, et non le premier utilisateur. Une entreprise qui utilise un signe sans l'avoir enregistré s'expose donc au risque qu'un tiers (concurrent, partenaire commercial ou tiers opportuniste) dépose ce même signe à titre de marque et obtienne un droit exclusif qui lui sera ensuite opposé. L'entreprise originelle peut certes tenter de faire invalider cette marque en invoquant un droit antérieur non enregistré, mais cette démarche est coûteuse, incertaine et conditionnée à la démonstration d'un usage sérieux et étendu du signe.
La vulnérabilité lors des opérations de croissance
L'absence de marque enregistrée fragilise l'entreprise dans plusieurs situations de développement. Lors d'une levée de fonds, les investisseurs institutionnels procèdent systématiquement à un audit de propriété intellectuelle (IP due diligence) : l'absence de titre enregistré est perçue comme un risque et peut affecter la valorisation de l'entreprise ou bloquer l'opération. Lors d'une expansion géographique, l'entreprise qui n'a pas enregistré sa marque dans les pays cibles peut se trouver dans l'impossibilité d'y commercialiser ses produits sous son propre nom. Lors d'une cession de l'activité, enfin, la marque est souvent l'actif incorporel le plus valorisé : sans enregistrement, sa transmission est juridiquement incertaine.
L'inefficacité de la protection douanière
La protection douanière aux frontières de l'Union européenne est réservée aux titulaires de marques enregistrées. Une entreprise sans marque déposée ne peut pas demander aux autorités douanières de retenir des marchandises contrefaisantes à l'importation. Face à la recrudescence des contrefaçons en provenance de pays tiers, cette protection douanière constitue un outil stratégique dont seul le titulaire d'un titre enregistré peut bénéficier.
| À retenir. Le non-dépôt expose l'entreprise à quatre risques majeurs : l'absence de droit exclusif opposable aux contrefacteurs, le risque de dépôt par un tiers (principe du first to file), la fragilisation lors des opérations de croissance ou de cession, et l'impossibilité de bénéficier de la protection douanière aux frontières de l'Union. |
Questions fréquentes
La notoriété d'un signe non déposé peut-elle remplacer l'enregistrement ?
Partiellement. Un signe non enregistré mais notoirement connu peut bénéficier d'une protection au titre de l'article 8, paragraphe 2, sous c), RMUE, qui permet de s'opposer à l'enregistrement d'une marque identique ou similaire. De même, en droit belge et en droit Benelux, l'usage d'un signe non enregistré peut fonder une action en concurrence déloyale. Cependant, ces protections sont d'une portée et d'une prévisibilité bien inférieures à celles d'un titre enregistré. La charge de la preuve de la notoriété repose entièrement sur celui qui l'invoque, et le champ territorial de la protection reste incertain.
Vaut-il mieux déposer une marque Benelux ou une marque de l'Union européenne ?
Le choix dépend principalement de la stratégie commerciale de l'entreprise. La marque de l'Union européenne (MUE) couvre l'ensemble des 27 États membres en un seul dépôt et à un coût moindre que la somme de dépôts nationaux équivalents. Elle est indiquée lorsque l'entreprise exerce ou envisage d'exercer une activité dans plusieurs États membres. La marque Benelux, déposée auprès de l'Office Benelux de la Propriété Intellectuelle (OBPI), couvre la Belgique, les Pays-Bas et le Luxembourg. Elle est moins coûteuse et peut constituer une option pertinente pour une activité principalement locale. Les deux titres peuvent coexister et se compléter dans le cadre d'une stratégie de portefeuille.
Quand faut-il déposer sa marque ?
Le plus tôt possible, et en tout état de cause avant le lancement commercial du signe. Déposer avant le lancement permet de vérifier la disponibilité du signe, d'éviter d'investir dans la communication autour d'un nom que l'on devra peut-être abandonner, et de bénéficier d'une date de priorité antérieure à celle de tout concurrent potentiel. Un dépôt effectué après le lancement reste utile, mais expose l'entreprise au risque qu'un tiers ait entre-temps déposé un signe similaire ou que des droits antérieurs soient invoqués en opposition.
Que se passe-t-il si l'on n'utilise pas la marque après l'enregistrement ?
L'usage effectif de la marque est une obligation dont dépend le maintien du titre. Si la marque n'est pas exploitée sérieusement dans l'Union européenne pendant une période ininterrompue de cinq ans à compter de l'enregistrement, sans juste motif, elle est exposée à une demande en déchéance introduite par tout tiers intéressé (article 58 RMUE). La déchéance prive le titulaire de son droit exclusif pour l'avenir. Il est donc indispensable de conserver des preuves d'usage — factures, emballages, captures d'écran de sites commerciaux — tout au long de la vie de la marque.
| Pour toute question relative à un dépôt de marque, prenez rendez-vous avec nous. Prendre rendez-vous |
Sources
- Règlement (UE) 2017/1001 du Parlement européen et du Conseil du 14 juin 2017 sur la marque de l'Union européenne (RMUE), not. art. 9, 19, 20, 22, 47, 58
- Convention Benelux en matière de propriété intellectuelle (CBPI) du 25 février 2005
- EUIPO, Directives relatives à l'examen des marques de l'Union européenne
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question relative à votre situation particulière, contactez le cabinet VEGA.
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Les baux commerciaux et les baux de courte durée obéissent à des règles distinctes. </td></tr></table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f5f5f5;border-left:4px solid #1c7873;margin:2rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td style="padding:1.2rem 1.5rem;background-color:#f5f5f5;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e;font-size:1.05em">Sommaire</strong> <ol style="margin:.6rem 0 0 1.2rem;padding:0;color:#1a1a1a"> <li><a href="#section-1" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Qu'est-ce que l'indexation du loyer ?</a></li> <li><a href="#section-2" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Le cadre commun aux deux régions</a></li> <li><a href="#section-3" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Wallonie — Les règles en région wallonne</a></li> <li><a href="#section-4" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Bruxelles — Les règles en région de Bruxelles-Capitale</a></li> <li><a href="#section-5" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Tableau comparatif Wallonie / Bruxelles</a></li> <li><a href="#section-6" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Les erreurs fréquentes à éviter</a></li> <li><a href="#section-7" style="color:#132c3e;text-decoration:none">Que faire en cas de désaccord ?</a></li> </ol> </td></tr></table> <h2 id="section-1" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-1"></a>1. Qu'est-ce que l'indexation du loyer ?</h2> <p>L'indexation est un mécanisme d'adaptation annuelle du loyer à l'évolution du coût de la vie, mesurée par l'<strong>indice santé</strong>. Elle permet au bailleur de maintenir le pouvoir d'achat de son loyer sans devoir renégocier le contrat. Pour le locataire, elle représente un <em>plafonnement légal</em> de l'augmentation.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">À retenir.</strong> L'indexation n'est <em>pas automatique</em>. Elle doit être demandée par écrit par le bailleur. Si elle n'est pas réclamée, le locataire n'a aucune obligation de la proposer spontanément. </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">L'indice santé : quel indice utiliser ?</h3> <p>L'indice de référence est l'<strong>indice santé brut</strong>, publié chaque mois par Statbel (SPF Économie). Cet indice exclut les produits à forte volatilité (tabac, alcool, carburants). Il ne faut pas le confondre avec l'<em>indice santé lissé</em>, qui sert pour les salaires et allocations sociales — celui-ci ne s'applique pas aux loyers.</p> <h2 id="section-2" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-2"></a>2. Le cadre commun aux deux régions</h2> <p>En Wallonie comme à Bruxelles, plusieurs règles sont partagées. Elles découlent du mécanisme fédéral d'indexation issu de la <strong>loi du 6 août 1993</strong>.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">La formule de calcul</h3> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.4rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a;text-align:center;font-size:1.05em"> <strong>Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice santé ÷ Indice santé initial)</strong> </td></tr></table> <p>— <strong>Loyer de base</strong> : le montant du loyer tel qu'il figure dans le contrat.<br> — <strong>Indice santé initial</strong> : l'indice du mois qui précède la date de signature du bail.<br> — <strong>Nouvel indice santé</strong> : l'indice du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple chiffré</strong></p> <p style="margin:0">Bail signé le 1<sup>er</sup> juin 2022, entrée en vigueur le 1<sup>er</sup> juillet 2022, loyer de base 750 €. Pour l'indexation au 1<sup>er</sup> juillet 2026, on utilise l'indice de juin 2022 (initial) et l'indice de juin 2026 (nouveau).</p> </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Conditions préalables communes</h3> <p><strong>1. Enregistrement du bail.</strong> Le bail doit être enregistré auprès du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, dans les deux mois suivant sa signature. Sans enregistrement, aucune indexation ne peut être réclamée.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">Particularité bruxelloise.</strong> Le bail doit être enregistré au niveau fédéral <em>et</em> au niveau régional (registre électronique du Service régional de l'enregistrement des baux). Cela étant, seul l'enregistrement régional permet, selon le Code bruxellois du Logement, l'indexation du loyer. </td></tr></table> <p><strong>2. Notification écrite.</strong> La demande doit être faite par écrit au locataire. Un courrier simple suffit légalement, mais l'envoi recommandé est fortement conseillé.</p> <p><strong>3. Respect de la date anniversaire.</strong> L'indexation ne peut intervenir qu'<em>une fois par an</em>, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Rétroactivité limitée à 3 mois</h3> <p>L'indexation ne produit d'effet rétroactif que pour les <strong>trois mois précédant la demande écrite</strong>. Au-delà, les indexations passées non réclamées sont définitivement perdues.</p> <h2 id="section-3" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-3"></a>3. Wallonie — Les règles en région wallonne</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Base légale</h3> <p>En Wallonie, les baux d'habitation sont principalement régis par le <strong>décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation</strong>, intégré au Code wallon du Logement et de l'Habitat durable. Ce décret s'appuie sur la formule fédérale d'indexation.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Situation en 2026 : retour au calcul standard</h3> <p>Entre novembre 2022 et octobre 2023, la Wallonie avait temporairement restreint l'indexation en fonction du certificat PEB. <strong>Ces restrictions sont définitivement levées depuis le 1<sup>er</sup> novembre 2023.</strong></p> <p>En 2026, il n'existe plus aucune restriction liée au PEB en Wallonie. L'indexation pleine et entière est applicable, sous réserve du respect des conditions générales (enregistrement, notification écrite, date anniversaire). Contrairement à Bruxelles, la communication d'un certificat PEB valable au locataire n'est <em>pas</em> une condition de l'indexation en Wallonie : la Cour constitutionnelle a expressément confirmé, dans un arrêt du 20 juin 2024, que l'indexation reste possible même en l'absence de certificat PEB. L'obligation d'annexer le PEB au bail lors de la signature (décret du 15 mars 2018) est une obligation distincte dont le non-respect ne bloque pas l'indexation.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Historique des coefficients PEB wallons (2022-2023)</h3> <p>Pour les bailleurs ou locataires qui souhaiteraient vérifier rétroactivement une indexation appliquée pendant cette période :</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Classe PEB</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Indexation applicable (nov. 2022 – oct. 2023)</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Depuis nov. 2023</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">A, B et C</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">D</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">75 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">100 %</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">E</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">50 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">F et G</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">100 %</td> </tr> </tbody> </table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple chiffré — Bail wallon en 2026</strong></p> <p style="margin:0">Bail wallon signé le 1<sup>er</sup> mars 2021, loyer de base 800 €, PEB D. Indexation au 1<sup>er</sup> mars 2026.<br> — Indice santé initial (février 2021) : 109,77<br> — Nouvel indice santé (février 2026) : 131,85 (estimation)<br> Loyer indexé = 800 × (131,85 ÷ 109,77) ≈ <strong>960,92 €</strong> — aucun coefficient PEB ne s'applique en 2026.</p> </td></tr></table> <h2 id="section-4" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-4"></a>4. Bruxelles — Les règles en région de Bruxelles-Capitale</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Base légale</h3> <p>Les baux d'habitation bruxellois sont régis par le <strong>Code bruxellois du Logement</strong>, notamment son article 224/2. L'ordonnance du 11 octobre 2022, modifiée par l'ordonnance du 13 octobre 2023, a instauré puis réaménagé un système de coefficient correcteur lié au PEB.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">La règle centrale : la date du bail est déterminante</h3> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Date d'entrée en vigueur du bail</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Règle applicable</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">À partir du 14 octobre 2022</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">Formule fédérale standard, <em>sans</em> correction PEB</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Avant le 14 octobre 2022</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Formule fédérale + coefficient correcteur pour PEB E, F ou G</td> </tr> </tbody> </table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Condition supplémentaire : le PEB doit être valide et communiqué au locataire</h3> <p>Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, deux exigences distinctes s'imposent :</p> <p>— Disposer d'un <strong>certificat PEB en cours de validité</strong> (10 ans) au moment de la demande d'indexation.<br> — Avoir <strong>communiqué ce certificat PEB au locataire</strong>. Il ne suffit pas que le certificat existe : il doit avoir été remis au preneur. Si le certificat est expiré, un nouveau doit être établi et transmis au locataire avant toute demande d'indexation.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">À retenir.</strong> En l'absence de PEB valide communiqué, l'indexation est <em>bloquée</em>. La communication doit précéder la demande : le bailleur ne peut pas régulariser rétroactivement. </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Le coefficient correcteur PEB</h3> <p>Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, le système bruxellois applique un coefficient correcteur lorsque le logement est classé E, F ou G. La formule devient :</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.4rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a;text-align:center;font-size:1.05em"> <strong>Loyer indexé = [Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice initial)] × Coefficient correcteur PEB</strong> </td></tr></table> <p>Ce coefficient varie selon la classe PEB (E ou F/G) et le mois anniversaire du bail. Tableau officiel (Bruxelles Logement, 2026) :</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Mois anniversaire du bail</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Coefficient — PEB E</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Coefficient — PEB F ou G</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">14 – 31 octobre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,949</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,899</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Novembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,945</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,891</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Décembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,952</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,904</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Janvier</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,952</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,904</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Février</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,962</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,924</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Mars</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,968</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,936</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Avril</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,966</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,932</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Mai</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,972</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,944</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Juin</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,972</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,944</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Juillet</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,976</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,952</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Août</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,977</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,954</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Septembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,980</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,960</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">1 – 13 octobre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,990</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,980</td> </tr> </tbody> </table> <p>Pour les logements PEB A, B, C ou D : aucun coefficient correcteur, formule standard.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple — Bail pré-2022, PEB E</strong></p> <p style="margin:0">Bail entré en vigueur le 1<sup>er</sup> avril 2021, loyer 900 €. Indexation au 1<sup>er</sup> avril 2026.<br> — Formule standard : 900 × (132,12 ÷ 110,38) = 1.077,38 €<br> — Coefficient PEB E / mois avril = 0,966<br> Loyer indexé final = 1.077,38 × 0,966 ≈ <strong>1.040,75 €</strong></p> </td></tr></table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple — Bail post-octobre 2022, PEB G</strong></p> <p style="margin:0">Bail entré en vigueur le 1<sup>er</sup> février 2023, loyer 950 €. Indexation au 1<sup>er</sup> février 2026.<br> Loyer indexé = 950 × (131,20 ÷ 124,62) ≈ <strong>1.000,13 €</strong><br> Le PEB G ne joue aucun rôle : le bail est postérieur au 14 octobre 2022.</p> </td></tr></table> <h2 id="section-5" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-5"></a>5. Tableau comparatif Wallonie / Bruxelles</h2> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Critère</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Wallonie</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Bruxelles-Capitale</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Base légale principale</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Décret 15 mars 2018 + Loi fédérale 6 août 1993</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Code bruxellois du Logement, art. 224/2 + Ord. 13 oct. 2023</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Fréquence</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">1 fois/an à la date anniversaire</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">1 fois/an à la date anniversaire</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Notification</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Écrite (recommandé conseillé)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Écrite (recommandé conseillé)</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Enregistrement requis</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui (fédéral + régional)</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Rétroactivité maximale</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">3 mois</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">3 mois</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Impact du PEB en 2026</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Aucun (levé depuis nov. 2023)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui, pour les baux antérieurs au 14 oct. 2022 avec PEB E, F ou G</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>PEB valide et communiqué requis</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Non (pas une condition d'indexation)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Oui, pour les baux pré-14 oct. 2022</td> </tr> </tbody> </table> <h2 id="section-6" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-6"></a>6. Les erreurs fréquentes à éviter</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Pour le bailleur</h3> <p><strong>Confondre la date de signature et la date d'entrée en vigueur.</strong> L'indexation se calcule par rapport à la date d'entrée en vigueur (généralement la remise des clés).</p> <p><strong>Utiliser l'indice santé lissé au lieu du brut.</strong> Seul l'indice santé brut s'applique aux loyers.</p> <p><strong>Ne pas enregistrer le bail.</strong> Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due.</p> <p><strong>Réclamer une rétroactivité supérieure à 3 mois.</strong> Impossible légalement ; les montants au-delà sont définitivement perdus.</p> <p><strong>À Bruxelles — omettre le coefficient correcteur PEB</strong> pour un bail antérieur au 14 octobre 2022 avec logement classé E, F ou G.</p> <p><strong>À Bruxelles — indexer sans PEB valide pour un bail pré-2022.</strong> L'indexation est bloquée jusqu'à production d'un nouveau certificat.</p> <p><strong>À Bruxelles — disposer d'un PEB valide sans l'avoir communiqué au locataire.</strong> La condition porte sur la remise du certificat, pas sur sa seule existence.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Pour le locataire</h3> <p><strong>Accepter une indexation sans vérifier le calcul.</strong> Les erreurs sont fréquentes (indice mal sélectionné, coefficient PEB omis, base erronée).</p> <p><strong>Croire que l'indexation est automatiquement due.</strong> Elle ne l'est pas : si le bailleur ne la demande pas par écrit, aucune augmentation ne peut être imposée.</p> <p><strong>Payer une indexation sur un bail non enregistré.</strong> Le locataire est en droit de la refuser et peut réclamer le remboursement des sommes indues.</p> <h2 id="section-7" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-7"></a>7. Que faire en cas de désaccord ?</h2> <p><strong>1. Vérification du calcul.</strong> Recalculer l'indexation sur la base des indices officiels Statbel. Un désaccord sur les chiffres se résout souvent à ce stade.</p> <p><strong>2. Notification formelle.</strong> En cas de refus injustifié, adresser une mise en demeure motivée par recommandé, avec le détail du calcul.</p> <p><strong>3. Conciliation ou médiation.</strong> Les services du logement régionaux proposent parfois des médiations gratuites. À Bruxelles, la Direction de l'Inspection régionale du Logement peut intervenir.</p> <p><strong>4. Justice de paix.</strong> La justice de paix du canton où se situe le bien est compétente pour trancher. La procédure est accessible sans avocat obligatoire, mais l'assistance d'un conseil reste recommandée.</p> <h2 style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem">Conclusion</h2> <p>L'indexation du loyer est un mécanisme en apparence simple, mais dont la correcte application exige une attention particulière à la chronologie du bail, au choix des indices et, à Bruxelles, à la prise en compte éventuelle du certificat PEB. Depuis le 1<sup>er</sup> novembre 2023, la Wallonie et Bruxelles ont divergé sur ce dernier point : la Wallonie est revenue à la formule fédérale pure, tandis que Bruxelles maintient un régime correcteur pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022 et les logements classés E, F ou G.</p> <p>En cas de doute sur le calcul, la date de référence ou l'application du coefficient correcteur, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant d'agir.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;margin:2.2rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:1.4rem 1.8rem;text-align:center"> <span style="color:#ffffff;font-size:1em;line-height:1.5">Pour toute question relative à votre situation locative, prenez rendez-vous avec nous.</span><br><br> <a href="/fr/contactfr" style="color:#1c7873;font-weight:bold;text-decoration:none;font-size:1em;background-color:#ffffff;padding:.55rem 1.1rem;display:inline-block">Prendre rendez-vous</a> </td></tr></table> <h2 style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem">Sources légales</h2> <ul> <li>Loi du 6 août 1993 portant approbation de l'AR relatif au bail</li> <li>Arrêté royal du 24 décembre 1993</li> <li>Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation</li> <li>Code wallon du Logement et de l'Habitat durable</li> <li>Code bruxellois du Logement, article 224/2</li> <li>Ordonnance bruxelloise du 11 octobre 2022</li> <li>Ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2023</li> <li>Indices santé — <a href="https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante" style="color:#1c7873;text-decoration:underline;font-weight:500">statbel.fgov.be</a></li> <li>Cour constitutionnelle, arrêt du 20 juin 2024 (indexation et PEB en Wallonie)</li> </ul> <p style="margin-top:2.5rem;font-size:.85rem;color:#777;font-style:italic">Ce guide est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation particulière, nous vous invitons à consulter l'un de nos avocats.</p>