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Qu’est-ce qu’une marque ? Définition, formes et catégories de marques
18.06.2026

Par Louis Godart, associé — VEGA · 18 juin 2026 · Lecture : 10 min
La marque est l'un des titres de propriété intellectuelle les plus utilisés en pratique, et pourtant l'un des moins bien compris dans ses fondements juridiques. Qu'est-ce qu'un signe susceptible de constituer une marque ? Quelle forme peut-il prendre ? Quels sont les types de marques qu'offre le droit de l'Union européenne ?
| Sommaire |
1. La notion de marque au sens du droit de l'Union européenne
La définition juridique de la marque de l'Union européenne est fixée à l'article 4 du Règlement (UE) 2017/1001 du 14 juin 2017 sur la marque de l'Union européenne (RMUE). Aux termes de cette disposition, peut constituer une marque de l'Union européenne tout signe, notamment les mots, y compris les noms de personnes, ou les dessins, les lettres, les chiffres, les couleurs, la forme du produit ou son conditionnement, ou les sons, à condition que ce signe soit propre à :
— distinguer les produits ou les services d'une entreprise de ceux d'autres entreprises ;
— être représenté dans le registre des marques de l'Union européenne de façon à permettre aux autorités compétentes et au public de déterminer avec clarté et précision l'objet de la protection conférée à son titulaire.
Ces deux conditions, à savoir le caractère distinctif et la représentabilité sont deux cumulatives. Leur analyse est conduite d'office par l'EUIPO lors de l'examen des formalités.
La fonction distinctive : critère essentiel
La fonction première de la marque est de permettre au consommateur moyen d'identifier l'origine commerciale des produits ou services. Cette fonction d'indication d'origine est au cœur du droit des marques européen et conditionne l'octroi comme le maintien du titre. Un signe qui ne peut remplir cette fonction (par exemple parce qu'il est purement descriptif ou générique) ne saurait être enregistré à titre de marque, quand bien même il serait représentable de façon suffisamment précise.
Il convient de distinguer la marque du dessin ou modèle, du brevet ou de l'indication géographique : la marque protège un signe en tant qu'indicateur d'origine commerciale, et non une création esthétique, une invention technique ou un savoir-faire territorial.
| À retenir. L'article 4 RMUE pose deux conditions cumulatives : le signe doit être distinctif (susceptible de distinguer les produits ou services d'une entreprise) et représentable de façon claire, précise, complète, accessible, intelligible, durable et objective dans le Registre de l'EUIPO. |
Le standard de représentation issu de l'article 3 REMUE
Les exigences de représentation sont codifiées à l'article 3 du Règlement délégué (UE) 2018/625 (REMUE). La représentation doit être claire, précise, complète par elle-même, facilement accessible, intelligible, durable et objective. Ces sept critères s'appliquent à toutes les catégories de signes et sont vérifiés d'office par l'EUIPO dès le stade de l'examen des formalités.
2. Les onze types de signes pouvant constituer une marque
L'article 3 du REMUE, lu conjointement avec les Directives EUIPO (Partie B, Section 2, Version 1.3, points 8 à 9), identifie onze types de marques. Cette classification détermine les règles de représentation applicables et le format requis lors du dépôt.
| Type de marque | Description | Mode de représentation admis |
|---|---|---|
| Verbale | Mots, lettres, chiffres, ou combinaison de ces éléments, en caractères standard | Reproduction textuelle en caractères standards |
| Figurative | Éléments graphiques, logos, signes non écrits, formes stylisées ou combinaisons de couleurs et de textes dans une typographie particulière | Image en format JPEG |
| Tridimensionnelle | Forme du produit ou de son conditionnement | Image(s) JPEG (vues multiples autorisées) |
| De position | Apposition d'un signe à un emplacement spécifique du produit, avec indication des contours de ce produit (en pointillés) | Image JPEG avec description de la position |
| De motif | Signes constitués exclusivement d'un ensemble d'éléments répétés régulièrement (pattern) | Image JPEG montrant l'unité de répétition |
| De couleur | Une seule couleur ou combinaison de couleurs sans contour, protégée per se | Image JPEG + code couleur (Pantone, RGB, CMJN, RAL, HEX) |
| Sonore | Son ou séquence sonore susceptible d'indiquer une origine commerciale | Fichier audio MP3 et/ou portée musicale en JPEG |
| De mouvement | Mouvement ou changement de position d'éléments du signe | Fichier vidéo MP4 et/ou séquence d'images JPEG |
| Multimédia | Combinaison d'image et de son | Fichier MP4 (audio-visuel) |
| Hologramme | Éléments à caractère holographique | Fichier vidéo MP4 ou image(s) JPEG représentant les vues holographiques |
| Autres | Tout signe ne relevant pas des catégories précédentes | Représentation appropriée selon la nature du signe |
La marque de couleur : une catégorie exigeante
La protection d'une couleur per se constitue l'une des catégories les plus délicates. L'EUIPO exige, outre un code couleur internationalement reconnu (Pantone, RGB, CMJN, etc.), que le signe présente un caractère distinctif intrinsèque (ce qui est particulièrement difficile à établir pour une couleur unique). Le déposant peut toutefois démontrer l'acquisition du caractère distinctif par l'usage. En l'absence d'un code couleur reconnu, la demande sera jugée irrecevable pour défaut de représentation suffisamment précise.
| À retenir. Le type de marque doit être indiqué dès le dépôt et détermine le format de représentation exigé. Une erreur de qualification entraîne, au mieux, une invitation à régulariser ; au pire, le refus de la demande si la représentation produite ne correspond pas au type déclaré. |
3. Les trois catégories de marques de l'Union européenne
Au-delà de la nature du signe, le RMUE distingue trois catégories de marques selon leur fonction et leur titulaire. Cette distinction est fondamentale : elle détermine les règles procédurales applicables, les exigences documentaires lors du dépôt et le contenu de la protection conférée.
| Catégorie | Base légale (RMUE) | Titulaire | Fonction | Exigence documentaire spécifique |
|---|---|---|---|---|
| Marque individuelle | Art. 5 RMUE | Toute personne physique ou morale, y compris les entités de droit public | Distinguer les produits/services du titulaire de ceux de tiers | Aucune exigence supplémentaire |
| Marque collective | Art. 74 à 76 RMUE | Association de fabricants, producteurs, prestataires de services ou commerçants | Distinguer les produits/services des membres de l'association | Règlement d'usage à soumettre dans les deux mois du dépôt (art. 75 RMUE) |
| Marque de certification | Art. 83 à 85 RMUE | Toute personne physique ou morale, à l'exclusion des entreprises actives dans le secteur certifié | Certifier la matière, le mode de fabrication, la qualité ou d'autres caractéristiques des produits/services | Règlement d'usage à soumettre dans les deux mois du dépôt (art. 84 RMUE) |
La marque collective : outil de valorisation groupée
La marque collective est un instrument particulièrement adapté aux groupements professionnels, aux associations de commerçants ou aux fédérations sectorielles. Elle permet à ses membres d'utiliser collectivement un signe commun afin de signaler leur appartenance à un groupe et la garantie qui s'y attache. Le règlement d'usage (document contractuel encadrant les conditions d'utilisation de la marque au sein du groupement) est un élément constitutif de la demande : il doit être transmis à l'EUIPO dans un délai de deux mois à compter du dépôt.
La marque de certification : un régime de garantie objective
La marque de certification se distingue fondamentalement de la marque individuelle et de la marque collective en ce qu'elle ne sert pas à indiquer l'origine commerciale d'un opérateur déterminé, mais à certifier que les produits ou services présentent certaines caractéristiques objectives: matière, procédé de fabrication, qualité, précision géographique. Son titulaire ne peut appartenir au secteur d'activité certifié, ce qui garantit l'indépendance du certificateur. Un règlement d'usage doit être soumis dans les deux mois du dépôt (article 84 RMUE).
| À retenir. Le défaut de soumission du règlement d'usage dans le délai de deux mois entraîne l'irrecevabilité de la demande de marque collective ou de certification. La qualification de la marque doit donc être arrêtée avant le dépôt, et non a posteriori. |
4. L'exigence de représentation et ses limites
L'exigence de représentation dans le Registre est une condition de fond dont le contrôle est effectué d'office par l'EUIPO dès la phase de dépôt. Elle vise à garantir la sécurité juridique des tiers : toute personne doit pouvoir consulter le Registre et comprendre avec précision l'étendue de la protection accordée à chaque marque enregistrée.
Les sept critères de l'article 3 REMUE
La représentation doit satisfaire cumulativement aux sept critères codifiés à l'article 3 du Règlement délégué (UE) 2018/625. Elle doit être :
(i) claire : l'objet du signe est facilement perceptible ;
(ii) précise : la représentation délimite exactement la portée de la protection ;
(iii) complète par elle-même : sans recours à des éléments extérieurs ;
(iv) facilement accessible : consultable dans le Registre sans difficulté particulière ;
(v) intelligible : tout tiers peut en saisir le contenu ;
(vi) durable : conservable de façon permanente ;
(vii) objective : indépendante de la perception subjective du déposant.
Les signes actuellement non acceptés : marques olfactives, gustatives et tactiles
En l'état actuel des technologies et des pratiques de l'EUIPO, les marques olfactives, gustatives et tactiles ne sont pas acceptées à l'enregistrement. Cette exclusion ne procède pas d'une interdiction de principe énoncée dans le RMUE (qui ne limite pas a priori la nature des signes éligibles ) mais de l'impossibilité pratique de satisfaire aux sept critères de l'article 3 REMUE.
Ainsi, une description chimique d'une odeur n'est pas considérée comme suffisamment claire et précise. Un échantillon physique ne répond pas à l'exigence de durabilité. Une description verbale demeure subjective. L'EUIPO précise dans ses Directives que, tant que des moyens de représentation adéquats ne sont pas disponibles, ces catégories de signes ne peuvent accéder à l'enregistrement.
La description du signe : facultative, mais stratégique
Lors du dépôt, le déposant peut joindre une description du signe. Cette description est facultative pour la plupart des types de marques, mais peut s'avérer précieuse pour clarifier l'étendue de la protection, en particulier pour les marques de position, de motif ou les marques comportant des éléments complexes. En cas de contradiction entre la description et la représentation, c'est la représentation qui prévaut. L'EUIPO peut inviter le déposant à modifier ou supprimer une description contradictoire.
| À retenir. En cas de contradiction entre la description textuelle et la représentation visuelle ou sonore du signe, c'est la représentation qui prévaut. La description ne peut donc jamais élargir la portée de la protection au-delà de ce que la représentation elle-même permet d'identifier. |
Questions fréquentes
Un nom de domaine peut-il être protégé comme marque ?
Un nom de domaine peut constituer une marque enregistrable dès lors qu'il est susceptible de distinguer des produits ou services d'une entreprise et qu'il peut être représenté conformément aux exigences de l'article 4 RMUE. L'extension générique du nom de domaine (« .com », « .eu », etc.) est généralement considérée comme non distinctive et écartée de l'examen. C'est le nom lui-même qui fait l'objet de l'appréciation de distinctivité.
Quelle est la différence entre une marque de l'Union européenne et une marque nationale belge ?
La marque de l'Union européenne (MUE) est un titre unitaire délivré par l'EUIPO et produisant ses effets sur l'ensemble du territoire des 27 États membres. La marque Benelux est régie par la Convention Benelux en matière de propriété intellectuelle (CBPI) et est déposée auprès de l'Office Benelux de la Propriété Intellectuelle (OBPI) ; elle couvre le territoire du Benelux (Belgique, Pays-Bas, Luxembourg). Le choix entre les deux options dépend de la stratégie commerciale : une couverture européenne large milite pour la MUE, tandis qu'une activité principalement belge ou Benelux peut justifier un dépôt Benelux, généralement moins coûteux.
Peut-on déposer une marque sans avocat ?
Le dépôt d'une demande de MUE est possible sans représentation obligatoire pour les ressortissants d'États membres de l'EEE. En revanche, si la procédure donne lieu à une opposition, une demande en nullité ou un recours devant l'EUIPO, la représentation par un mandataire agréé devient obligatoire (article 120 RMUE). En pratique, le recours à un conseil spécialisé est recommandé dès le stade du dépôt, notamment pour effectuer une recherche d'antériorités et définir correctement la liste des produits et services.
Une marque peut-elle être enregistrée pour toutes les catégories de produits et services ?
Non. La demande doit désigner les produits et services pour lesquels la protection est sollicitée, avec suffisamment de clarté et de précision selon la Classification internationale de Nice (article 33 RMUE). Les produits et services sont classés dans les 45 classes de cette Classification, et la taxe de dépôt est calculée en fonction du nombre de classes désignées. Une liste excessive peut par ailleurs fragiliser la marque lors d'une procédure en déchéance pour non-usage.
| Pour toute question relative à votre dépôt de marque, prenez rendez-vous avec nous. Prendre rendez-vous |
Sources
- Règlement (UE) 2017/1001 du Parlement européen et du Conseil du 14 juin 2017 sur la marque de l'Union européenne (RMUE)
- Règlement délégué (UE) 2018/625 de la Commission du 5 mars 2018 complétant le RMUE (REMUE)
- EUIPO, Directives relatives à l'examen des marques de l'Union européenne, Partie B — Examen, Section 2 — Formalités, Version 1.3, 1er mai 2025
- Arrangement de Nice concernant la Classification internationale des produits et des services aux fins de l'enregistrement des marques
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question relative à votre situation particulière, contactez le cabinet VEGA.
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Qu'est-ce que l'indexation du loyer ?</h2> <p>L'indexation est un mécanisme d'adaptation annuelle du loyer à l'évolution du coût de la vie, mesurée par l'<strong>indice santé</strong>. Elle permet au bailleur de maintenir le pouvoir d'achat de son loyer sans devoir renégocier le contrat. Pour le locataire, elle représente un <em>plafonnement légal</em> de l'augmentation.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">À retenir.</strong> L'indexation n'est <em>pas automatique</em>. Elle doit être demandée par écrit par le bailleur. Si elle n'est pas réclamée, le locataire n'a aucune obligation de la proposer spontanément. </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">L'indice santé : quel indice utiliser ?</h3> <p>L'indice de référence est l'<strong>indice santé brut</strong>, publié chaque mois par Statbel (SPF Économie). Cet indice exclut les produits à forte volatilité (tabac, alcool, carburants). Il ne faut pas le confondre avec l'<em>indice santé lissé</em>, qui sert pour les salaires et allocations sociales — celui-ci ne s'applique pas aux loyers.</p> <h2 id="section-2" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-2"></a>2. Le cadre commun aux deux régions</h2> <p>En Wallonie comme à Bruxelles, plusieurs règles sont partagées. Elles découlent du mécanisme fédéral d'indexation issu de la <strong>loi du 6 août 1993</strong>.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">La formule de calcul</h3> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.4rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a;text-align:center;font-size:1.05em"> <strong>Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice santé ÷ Indice santé initial)</strong> </td></tr></table> <p>— <strong>Loyer de base</strong> : le montant du loyer tel qu'il figure dans le contrat.<br> — <strong>Indice santé initial</strong> : l'indice du mois qui précède la date de signature du bail.<br> — <strong>Nouvel indice santé</strong> : l'indice du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple chiffré</strong></p> <p style="margin:0">Bail signé le 1<sup>er</sup> juin 2022, entrée en vigueur le 1<sup>er</sup> juillet 2022, loyer de base 750 €. Pour l'indexation au 1<sup>er</sup> juillet 2026, on utilise l'indice de juin 2022 (initial) et l'indice de juin 2026 (nouveau).</p> </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Conditions préalables communes</h3> <p><strong>1. Enregistrement du bail.</strong> Le bail doit être enregistré auprès du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, dans les deux mois suivant sa signature. Sans enregistrement, aucune indexation ne peut être réclamée.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">Particularité bruxelloise.</strong> Le bail doit être enregistré au niveau fédéral <em>et</em> au niveau régional (registre électronique du Service régional de l'enregistrement des baux). Cela étant, seul l'enregistrement régional permet, selon le Code bruxellois du Logement, l'indexation du loyer. </td></tr></table> <p><strong>2. Notification écrite.</strong> La demande doit être faite par écrit au locataire. Un courrier simple suffit légalement, mais l'envoi recommandé est fortement conseillé.</p> <p><strong>3. Respect de la date anniversaire.</strong> L'indexation ne peut intervenir qu'<em>une fois par an</em>, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Rétroactivité limitée à 3 mois</h3> <p>L'indexation ne produit d'effet rétroactif que pour les <strong>trois mois précédant la demande écrite</strong>. Au-delà, les indexations passées non réclamées sont définitivement perdues.</p> <h2 id="section-3" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-3"></a>3. Wallonie — Les règles en région wallonne</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Base légale</h3> <p>En Wallonie, les baux d'habitation sont principalement régis par le <strong>décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation</strong>, intégré au Code wallon du Logement et de l'Habitat durable. Ce décret s'appuie sur la formule fédérale d'indexation.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Situation en 2026 : retour au calcul standard</h3> <p>Entre novembre 2022 et octobre 2023, la Wallonie avait temporairement restreint l'indexation en fonction du certificat PEB. <strong>Ces restrictions sont définitivement levées depuis le 1<sup>er</sup> novembre 2023.</strong></p> <p>En 2026, il n'existe plus aucune restriction liée au PEB en Wallonie. L'indexation pleine et entière est applicable, sous réserve du respect des conditions générales (enregistrement, notification écrite, date anniversaire). Contrairement à Bruxelles, la communication d'un certificat PEB valable au locataire n'est <em>pas</em> une condition de l'indexation en Wallonie : la Cour constitutionnelle a expressément confirmé, dans un arrêt du 20 juin 2024, que l'indexation reste possible même en l'absence de certificat PEB. L'obligation d'annexer le PEB au bail lors de la signature (décret du 15 mars 2018) est une obligation distincte dont le non-respect ne bloque pas l'indexation.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Historique des coefficients PEB wallons (2022-2023)</h3> <p>Pour les bailleurs ou locataires qui souhaiteraient vérifier rétroactivement une indexation appliquée pendant cette période :</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Classe PEB</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Indexation applicable (nov. 2022 – oct. 2023)</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Depuis nov. 2023</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">A, B et C</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">D</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">75 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">100 %</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">E</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">50 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">100 %</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">F et G</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0 %</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">100 %</td> </tr> </tbody> </table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple chiffré — Bail wallon en 2026</strong></p> <p style="margin:0">Bail wallon signé le 1<sup>er</sup> mars 2021, loyer de base 800 €, PEB D. Indexation au 1<sup>er</sup> mars 2026.<br> — Indice santé initial (février 2021) : 109,77<br> — Nouvel indice santé (février 2026) : 131,85 (estimation)<br> Loyer indexé = 800 × (131,85 ÷ 109,77) ≈ <strong>960,92 €</strong> — aucun coefficient PEB ne s'applique en 2026.</p> </td></tr></table> <h2 id="section-4" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-4"></a>4. Bruxelles — Les règles en région de Bruxelles-Capitale</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Base légale</h3> <p>Les baux d'habitation bruxellois sont régis par le <strong>Code bruxellois du Logement</strong>, notamment son article 224/2. L'ordonnance du 11 octobre 2022, modifiée par l'ordonnance du 13 octobre 2023, a instauré puis réaménagé un système de coefficient correcteur lié au PEB.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">La règle centrale : la date du bail est déterminante</h3> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Date d'entrée en vigueur du bail</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Règle applicable</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">À partir du 14 octobre 2022</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc">Formule fédérale standard, <em>sans</em> correction PEB</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Avant le 14 octobre 2022</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Formule fédérale + coefficient correcteur pour PEB E, F ou G</td> </tr> </tbody> </table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Condition supplémentaire : le PEB doit être valide et communiqué au locataire</h3> <p>Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, deux exigences distinctes s'imposent :</p> <p>— Disposer d'un <strong>certificat PEB en cours de validité</strong> (10 ans) au moment de la demande d'indexation.<br> — Avoir <strong>communiqué ce certificat PEB au locataire</strong>. Il ne suffit pas que le certificat existe : il doit avoir été remis au preneur. Si le certificat est expiré, un nouveau doit être établi et transmis au locataire avant toute demande d'indexation.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#f0f4f8;border-left:4px solid #132c3e;margin:1.5rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#f0f4f8" style="background-color:#f0f4f8;padding:1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <strong style="color:#132c3e">À retenir.</strong> En l'absence de PEB valide communiqué, l'indexation est <em>bloquée</em>. La communication doit précéder la demande : le bailleur ne peut pas régulariser rétroactivement. </td></tr></table> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Le coefficient correcteur PEB</h3> <p>Pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022, le système bruxellois applique un coefficient correcteur lorsque le logement est classé E, F ou G. La formule devient :</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.4rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a;text-align:center;font-size:1.05em"> <strong>Loyer indexé = [Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice initial)] × Coefficient correcteur PEB</strong> </td></tr></table> <p>Ce coefficient varie selon la classe PEB (E ou F/G) et le mois anniversaire du bail. Tableau officiel (Bruxelles Logement, 2026) :</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Mois anniversaire du bail</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Coefficient — PEB E</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Coefficient — PEB F ou G</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">14 – 31 octobre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,949</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,899</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Novembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,945</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,891</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Décembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,952</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,904</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Janvier</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,952</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,904</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Février</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,962</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,924</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Mars</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,968</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,936</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Avril</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,966</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,932</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Mai</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,972</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,944</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Juin</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,972</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,944</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Juillet</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,976</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,952</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">Août</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,977</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,954</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">Septembre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,980</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc;background-color:#f5f5f5">0,960</td> </tr> <tr> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">1 – 13 octobre</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,990</td> <td style="padding:.5rem .8rem;border:1px solid #ccc">0,980</td> </tr> </tbody> </table> <p>Pour les logements PEB A, B, C ou D : aucun coefficient correcteur, formule standard.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple — Bail pré-2022, PEB E</strong></p> <p style="margin:0">Bail entré en vigueur le 1<sup>er</sup> avril 2021, loyer 900 €. Indexation au 1<sup>er</sup> avril 2026.<br> — Formule standard : 900 × (132,12 ÷ 110,38) = 1.077,38 €<br> — Coefficient PEB E / mois avril = 0,966<br> Loyer indexé final = 1.077,38 × 0,966 ≈ <strong>1.040,75 €</strong></p> </td></tr></table> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;background-color:#e8f3ee;border:1px solid #93bf91;border-left:4px solid #1c7873;margin:1.6rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#e8f3ee" style="background-color:#e8f3ee;padding:1.1rem 1.4rem;color:#1a1a1a"> <p style="margin:0 0 .6rem 0"><strong style="color:#1c7873;text-transform:uppercase;font-size:0.82em;letter-spacing:0.5px">Exemple — Bail post-octobre 2022, PEB G</strong></p> <p style="margin:0">Bail entré en vigueur le 1<sup>er</sup> février 2023, loyer 950 €. Indexation au 1<sup>er</sup> février 2026.<br> Loyer indexé = 950 × (131,20 ÷ 124,62) ≈ <strong>1.000,13 €</strong><br> Le PEB G ne joue aucun rôle : le bail est postérieur au 14 octobre 2022.</p> </td></tr></table> <h2 id="section-5" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-5"></a>5. Tableau comparatif Wallonie / Bruxelles</h2> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-collapse:collapse;width:100%;margin:1.5rem 0;border:1px solid #ccc;font-size:0.95em"> <thead> <tr style="background-color:#132c3e;color:#ffffff"> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Critère</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Wallonie</th> <th bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:.6rem .8rem;text-align:left;border:1px solid #132c3e">Bruxelles-Capitale</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Base légale principale</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Décret 15 mars 2018 + Loi fédérale 6 août 1993</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Code bruxellois du Logement, art. 224/2 + Ord. 13 oct. 2023</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Fréquence</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">1 fois/an à la date anniversaire</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">1 fois/an à la date anniversaire</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Notification</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Écrite (recommandé conseillé)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Écrite (recommandé conseillé)</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Enregistrement requis</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui (fédéral + régional)</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>Rétroactivité maximale</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">3 mois</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">3 mois</td> </tr> <tr bgcolor="#f5f5f5" style="background-color:#f5f5f5"> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5"><strong>Impact du PEB en 2026</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Aucun (levé depuis nov. 2023)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top;background-color:#f5f5f5">Oui, pour les baux antérieurs au 14 oct. 2022 avec PEB E, F ou G</td> </tr> <tr> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top"><strong>PEB valide et communiqué requis</strong></td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Non (pas une condition d'indexation)</td> <td style="padding:.55rem .8rem;border:1px solid #ccc;vertical-align:top">Oui, pour les baux pré-14 oct. 2022</td> </tr> </tbody> </table> <h2 id="section-6" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-6"></a>6. Les erreurs fréquentes à éviter</h2> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Pour le bailleur</h3> <p><strong>Confondre la date de signature et la date d'entrée en vigueur.</strong> L'indexation se calcule par rapport à la date d'entrée en vigueur (généralement la remise des clés).</p> <p><strong>Utiliser l'indice santé lissé au lieu du brut.</strong> Seul l'indice santé brut s'applique aux loyers.</p> <p><strong>Ne pas enregistrer le bail.</strong> Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due.</p> <p><strong>Réclamer une rétroactivité supérieure à 3 mois.</strong> Impossible légalement ; les montants au-delà sont définitivement perdus.</p> <p><strong>À Bruxelles — omettre le coefficient correcteur PEB</strong> pour un bail antérieur au 14 octobre 2022 avec logement classé E, F ou G.</p> <p><strong>À Bruxelles — indexer sans PEB valide pour un bail pré-2022.</strong> L'indexation est bloquée jusqu'à production d'un nouveau certificat.</p> <p><strong>À Bruxelles — disposer d'un PEB valide sans l'avoir communiqué au locataire.</strong> La condition porte sur la remise du certificat, pas sur sa seule existence.</p> <h3 style="color:#2c2c2c;margin-top:1.8rem">Pour le locataire</h3> <p><strong>Accepter une indexation sans vérifier le calcul.</strong> Les erreurs sont fréquentes (indice mal sélectionné, coefficient PEB omis, base erronée).</p> <p><strong>Croire que l'indexation est automatiquement due.</strong> Elle ne l'est pas : si le bailleur ne la demande pas par écrit, aucune augmentation ne peut être imposée.</p> <p><strong>Payer une indexation sur un bail non enregistré.</strong> Le locataire est en droit de la refuser et peut réclamer le remboursement des sommes indues.</p> <h2 id="section-7" style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem"><a name="section-7"></a>7. Que faire en cas de désaccord ?</h2> <p><strong>1. Vérification du calcul.</strong> Recalculer l'indexation sur la base des indices officiels Statbel. Un désaccord sur les chiffres se résout souvent à ce stade.</p> <p><strong>2. Notification formelle.</strong> En cas de refus injustifié, adresser une mise en demeure motivée par recommandé, avec le détail du calcul.</p> <p><strong>3. Conciliation ou médiation.</strong> Les services du logement régionaux proposent parfois des médiations gratuites. À Bruxelles, la Direction de l'Inspection régionale du Logement peut intervenir.</p> <p><strong>4. Justice de paix.</strong> La justice de paix du canton où se situe le bien est compétente pour trancher. La procédure est accessible sans avocat obligatoire, mais l'assistance d'un conseil reste recommandée.</p> <h2 style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem">Conclusion</h2> <p>L'indexation du loyer est un mécanisme en apparence simple, mais dont la correcte application exige une attention particulière à la chronologie du bail, au choix des indices et, à Bruxelles, à la prise en compte éventuelle du certificat PEB. Depuis le 1<sup>er</sup> novembre 2023, la Wallonie et Bruxelles ont divergé sur ce dernier point : la Wallonie est revenue à la formule fédérale pure, tandis que Bruxelles maintient un régime correcteur pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022 et les logements classés E, F ou G.</p> <p>En cas de doute sur le calcul, la date de référence ou l'application du coefficient correcteur, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant d'agir.</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;margin:2.2rem 0;border-collapse:collapse"> <tr><td bgcolor="#132c3e" style="background-color:#132c3e;color:#ffffff;padding:1.4rem 1.8rem;text-align:center"> <span style="color:#ffffff;font-size:1em;line-height:1.5">Pour toute question relative à votre situation locative, prenez rendez-vous avec nous.</span><br><br> <a href="/fr/contactfr" style="color:#1c7873;font-weight:bold;text-decoration:none;font-size:1em;background-color:#ffffff;padding:.55rem 1.1rem;display:inline-block">Prendre rendez-vous</a> </td></tr></table> <h2 style="color:#132c3e;border-bottom:1px solid #ddd;padding-bottom:.4rem;margin-top:2.6rem">Sources légales</h2> <ul> <li>Loi du 6 août 1993 portant approbation de l'AR relatif au bail</li> <li>Arrêté royal du 24 décembre 1993</li> <li>Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation</li> <li>Code wallon du Logement et de l'Habitat durable</li> <li>Code bruxellois du Logement, article 224/2</li> <li>Ordonnance bruxelloise du 11 octobre 2022</li> <li>Ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2023</li> <li>Indices santé — <a href="https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante" style="color:#1c7873;text-decoration:underline;font-weight:500">statbel.fgov.be</a></li> <li>Cour constitutionnelle, arrêt du 20 juin 2024 (indexation et PEB en Wallonie)</li> </ul> <p style="margin-top:2.5rem;font-size:.85rem;color:#777;font-style:italic">Ce guide est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation particulière, nous vous invitons à consulter l'un de nos avocats.</p>